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EXPERT - CONSEIL EN VIAGER DEPUIS 25 ANS

Notre activité principale  est le VIAGER, occupé ou libre, et son produit dérivé le Viafix®, système de vente immédiate avec paiement à terme.

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J’ai été formé par l’un des meilleurs professionnels du Viager en  1988 par Dominique Charrier société Viager-Ethique.
Je suis son correspondant sur la région centre et toujours formé par lui.

http://www.viager-ethique.fr/

UNE PETITE EXPLICATION

Il s'agit d'un contrat dit "aléatoire" La vente en Viager consiste à "aliéner son capital", c'est-à-dire à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance, moyennant le versement d'une rente viagère pendant toute la durée de sa vie.

 

Le Débirentier est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi Nu-Propriétaire du bien vendu en Viager et en aura la pleine jouissance et la toute propriété à la mort du Crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible. Le Crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut éventuellement garder le Droit d'Usage et d'Habitation (D.U.H) du bien vendu. 

 VIAGER LIBRE

Il signifie que le bien vendu est libre dès l'acquisition. Le vendeur cesse, à compter du jour de la signature de la vente, d'avoir la jouissance du bien. Il ne reçoit plus de charges ni de travaux d'immeuble, il ne paye plus l'impôt foncier ni la taxe d'habitation. 

NOTA : Pour le vendeur, ce genre de vente permet un abattement fiscal important (70 % à partir de 70 ans), ce qui la rend beaucoup plus intéressante qu'un revenu locatif. 

Elle permet de lui éviter tous les tracas du bailleur : impayés de loyer, recherches de locataires, travaux de remise en état de l'appartement ou de la copropriété qu'il aurait pu rencontrer, auxquels il lui devient plus pénible de faire face en prenant de l'âge. 
Le vendeur (Crédirentier) n'en conserve pas l'usage, l'acquéreur (Débirentier) ayant immédiatement la libre disposition du bien acquis. Il peut soit l'occuper personnellement, soit le louer. Toutes les charges de copropriété lui incombant. 
Cette formule est destinée à des personnes à la recherche d'une habitation immédiate. Le financement d'une telle opération s'effectuant avec le versement au comptant d'une somme (Bouquet), puis d'une rente viagère mensuelle calculée sur la valeur totale du bien et l'espérance de vie des Crédirentiers. Le contrat de viager entre d'ailleurs, comme les contrats d'assurance vie, le pari et le jeu, dans la catégorie des contrats aléatoires puisqu'on en connaît les probabilités mais pas l'issue certaine. 

VIAGER OCCUPE
Lorsqu'on achète un bien occupé en Viager, la "valeur vénale" de ce bien (ce qui correspond à sa valeur marché) est d'emblée décotée d'une partie qui correspond au "Droit d'Usage et d'Habitation" que conserve l'ancien propriétaire du bien et qui est fonction de son âge au moment de la conclusion du contrat. La transaction ne portant alors que sur la "Nue-Propriété". La "pleine propriété" n'étant obtenue qu'au décès du vendeur. On comprend alors aisément si l'on n'a pas besoin d'habiter le bien l'intérêt que peut présenter une telle acquisition. Le vendeur en viager occupé dispose d'un droit d'usage et d'habitation exclusivement personnel sa vie durant ou pendant une durée déterminée. 

IMPORTAN: Il ne peut céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil) car la réserve d'usufruit (droit de jouir d'une chose dont un autre est propriétaire - réglementée par les articles 578 et suivants du code civil) est plus en plus rare dans les contrats car les acquéreurs ne veulent pas prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur propriété au décès du crédit rentier. Le Vendeur (Crédirentier) se réserve le Droit d'Habitation pendant toute sa vie durant, assurant à ce titre les charges dites "locatives", l'Acquéreur (Débirentier) n'ayant la jouissance du bien qu'au décès du crédirentier. 

Le crédirentier n'a plus à sa charge
- l'impôt foncier, 
- les honoraires du syndic, 
- l'assurance de l'immeuble, 
- les gros travaux (ravalement, toiture, cage d'escalier, moteur de l'ascenseur, chaudière). Qui passent à la charge du Débirentier (l'acquéreur). 

Il continue de payer tant qu'il occupe les lieux
- la taxe d'habitation, 
- les charges locatives 
- la taxe sur les ordures ménagères. 

Cette formule correspond à une clientèle d'investisseurs envisageant l'habitation du bien vendu dans un certain nombre d'année. Le bouquet et la rente sont donc moins importants qu'en viager libre, de même pour les frais notariés. 

« Un intérêt réciproque, volontaire et bien compris entre deux générations » qui permet grâce à un enrichissement financier réciproque :

1. Aux personnes âgées de vieillir le plus sereinement possible en optimisant et profitant de leur patrimoine immobilier, en un mot, en «HÉRITANT D’EUX MÊME»

2. Aux investisseurs de sécuriser leur avenir et celui de leur famille en se constituant un patrimoine immobilier sans les inconvénients du statut de bailleur et sans se laisser aveugler par les niches fiscales

LE VIAGER OCCUPE SANS RENTE POUR LE VENDEUR

Définition : Un viager occupé sans rente est une vente immédiate d’un bien immobilier dont la totalité du prix est payée comptant mais avec une occupation viagère par droit d’usage et d’habitation ou par usufruit restreint

Pour qui ? Pourquoi ?

1. Les vendeurs qui souhaitent ou qui doivent obtenir un bouquet supérieur à 30 % de la valeur marchande des murs du bien.

2. et/ou pour des vendeurs qui n’ont pas besoin d’une rente viagère complétant leur retraite

Les conditions :

1. Le vendeur ne peut pas louer le bien vendu car il bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation qui est un droit notarié et personnel

2. Dans certains cas qui seront précisés dès la signature du mandat il peut être admis que le vendeur se réserve un usufruit restreint qui lui permette de louer le bien ou une partie du bien en meublé avecun bail de un an maximum ou en location saisonnière si le bien se situe dans une zone touristique

3. Le vendeur n’aura plus à payer l’impôt foncier ni à assumer les gros travaux d’entretien comme la toiture ou la chaudière dans le cas d’une maison et les gros travaux comme le ravalement et l’ascenseur dans le cas d’une vente en copropriété

Comment est calculé le prix ?

Le prix de vente est égal à la valeur économique du bien occupé soit un prix minoré de + ou – 50 % de la valeur vénale du bien en fonction de l’âge du ou des vendeurs étant entendu que l’acheteur achète un bien immobilier dont il aura la jouissance qu’au décès du ou des vendeurs

Pourquoi est-ce intéressant pour l’acquéreur ?

1. Il peut hypothéquer le bien pour pouvoir emprunter et financer son achat

2. Il n’a pas de rente viagère à payer (le montant du prix n’est donc pas aléatoire)

3. L’acquéreur n’est face qu’à un seul aléa : la durée d’occupation liée à la durée de vie du vendeur

En un mot, le viager occupé sans rente est une solution financière intelligente qui permet au vendeur de continuer à vivre chez lui sans changer de cadre de vie, tout en bénéficiant d’une somme d’argent conséquente qu’il peut utiliser ou dépenser.

nous sommes membres de la Fnaim : http://www.fnaim-centre.fr


 

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